【时尚一点】“小而美”社区综合体成一刻钟生活圈主力

本文转自：北京商报

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在北京加快建设一刻钟生活圈的背景下，社区商业运营模式日趋成熟。 9月29日，北京商报采访人员走访褡裢坡附近看到，位于定福庄路的旺客四季社区商业综合体开启招商，项目整体将于明年2月14日开业。从接手到开业，不足一年的筹备给了运营方更多挑战，与传统的大体量购物中心相比，社区商业综合体要承载低利润空间的重运营，更要在业态上突破基本的社区消费基础上，增加年轻、潮流的休闲消费。分析指出，伴随消费升级，社区商业不仅要满足居民日常生活服务，更要成为周边居民的社交体验中心，让生活与时尚消费兼具，助力北京一刻钟生活圈提质升级。
小项目重运营
【【时尚一点】“小而美”社区综合体成一刻钟生活圈主力】在大型商超依靠连锁化占有市场的趋势之下，社区商业的背后也是连锁化经营。近日，与6号线褡裢坡站相通的旺客四季社区商业综合体启动招商。北京商报采访人员了解到，旺客四季的招商业态未局限在洗衣、维修、房产中介等生活服务业方面，同时还面向餐饮、零售、咖啡等品牌。据悉，旺客四季的招商营运团队已孵化出30余个商业项目，未来还将在旺客四季这一产品线拓展出3个项目。
“从5月接手该项目，到9月启动招商，再到12月试营业，以及明年2月正式开业,这个2万平方米左右的项目筹备期不足一年。 ”旺客四季褡裢坡项目经理田伟介绍，社区商业与大型购物中心的运营并不相同，筹备时间和养商期相比之下更为短暂，但租金弹性相比之下更小，硬件要求更高，整体运营并非易事。
北京商报采访人员走访时看到，旺客四季针对划分的餐饮业态区域设计了水、电、燃气、排烟等功能。田伟指出，正是因为项目方为商户做好了一些基础的功能，在商户入驻时也能节省不少流程和费用，所以租金弹性较小。 “社区商业的租金相比购物中心要低好几倍，但成本却不相上下，所以对于商户而言是个好选择，但对于运营方而言，利润空间相对较小。 ”
小体量的社区商业，更多的是靠着小微企业支撑。田伟透露，在招商上，除了临街铺位和超市区域的主力店需要引入知名度较高的连锁商业，大部分为个体工商户和小微企业。 “当前商业环境之下，个体工商户和小微企业与物业运营方的关系更为牢靠，双方可以相互扶持和协商运营。相反，一些资本注入的连锁企业，一旦发生关店和缩减市场的决定之后，很难再去协商。 ”田伟坦言。据了解，为培育具有烟火气的商业氛围，旺客四季项目内近80%的品牌与本地生活相关。
北京商报采访人员走访时看到，旺客四季项目背靠北京城建·朝青知筑项目，分为西区和东区两部分商业。从招商规划来看，旺客四季的西区商业定位为年轻时尚主题，东区商业则以家庭生活为主题，相应引入生活服务、生活配套、零售、餐饮等业态。
“西区负一层与褡裢坡地铁站相通，更适合引入社交性强的品牌。 ”田伟表示，东区则能覆盖更多社区居民，会强化日常生活服务功能。
深耕周边1公里
对于一个2万多平方米的社区商业而言，若是每天客流过万，则已经能够超越同类项目的表现，所以深耕1公里成为了旺客四季的目标。 “自今年5月中标该项目后，旺客四季对周边居民数量、客群需求及周边商业项目做了大量的调查。 ”田伟表示，旺客四季项目周边1公里半径内居民区达23个，居住人口6万人，以中高端小区为主；项目3公里半径内人口约32万， 19-34岁年龄段人群占比47% ，客群集中为公司职员、服务人员。
从褡裢坡区域来看，商圈周边3公里商业依旧为空白，难以满足大量居民的社区消费需求。北京商报采访人员调查发现，旺客四季项目2公里内仅有原欧尚超市及筹备中的定福家园北里底商，西侧朝阳大悦城距离约6公里，东侧双桥万达、龙湖长楹天街距离都在3公里以上。不过，原欧尚超市即将在10月1日变身fudi会员店，一定程度上能够补充一些空白消费。
不久之前，北京市商务局发布的“一刻钟便民生活圈动态地图2.0”版本中提到，在八类基本便民商业网点的基础上，新增了鲜花、咖啡、药店等品质提升类的业态，并通过供给指数和消费指数反映最近一天便民商业网点的经营和消费变化情况。通过动态监测社区基本便民网点的供给情况，实现对未达标社区的预测、预警，这项功能将于2022年10月正式上线。