买房的细节只要把握好了这些基本面，你就不会买错房上次写完比特币以后

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买房的细节只要把握好了这些基本面，你就不会买错房。细节|买房|把握|房子|地铁口---

细节|买房|把握|房子|地铁口---

上次写完比特币以后，大家的反响都很好。所以今后我将多谈谈投资方面的东西。在这个不安全的社会里，大家都对与金钱相关的事情感兴趣，这点十分能理解——金钱，是能让人找到安全感的东西，也是一个人生存的基础。

其实我觉得与金钱相关的事情，不仅仅是金钱本身，还是一个思考的过程，这些思考不仅仅在你和金钱打交道的过程中能够用上，在其他事情上亦可以触类旁通。

我在公众号里写了几期买房的文章，了解我的读者都知道，之前我有买两套房的经验了，大家可以参考：《近期看房小记》、《房价是如何一步一步透支我们对生活的信心的？》。就在上个星期，我又带着朋友在长沙买了一套房，这是我第三套买房的经验。

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朋友来之前，我跟她讲了很多关于房子的知识，在讲解的过程中，我忽然发现一个问题：就是我过去觉得很理所当然的、买房者必须要知道的基础知识，在很多买房者看来却是很陌生的，所以这次我浓缩了一下，把一些最基础的说一遍。

房子，对于你来说最重要的是什么？

我朋友第一次跑到长沙来买房，是去年12月，她总共看了3天的房子，这3天看房后，她反而越看越糊涂了。

为什么呢？因为信息太多了。来之前她心里很笃定，但是当所有信息综合在一起的时候，她反而变得迷糊了，她觉得这也好那也好，同时所有房子都有缺点，都看不顺意，不能让自己百分百满意。都有优点和缺点，到底选哪个好？

她甚至被有些房子的装修给迷惑了，一走进去，她就跟我说：哇，这个房子的装修好温馨啊！哇，这个房子的字画好好看！

直到我提醒她：就我看过的房子来讲，绝大部分的房子，装修没有任何价值。（在这里不论一二手房都一样，哪怕万科的全新简装毛坯房，都是不能令人满意的。）房主基本上会在卖之前，将房子里的东西都搬空，甚至有些房子的装修，是为了将房屋看起来好卖，把一些问题，比如“渗水”进行遮盖，中介花了1、2万简单装修起来的，我们称作“篮子房”。

而且，不同的人他们的需求是不同的，别人的装修基本上都让你满意不了。比如我曾经看的一套房子，他厕所里的浴霸还在用着很久以前灯泡式的，现在早就是进风式的了。你要改造他，还要重新拆装、破坏墙，凿线槽（新的浴霸很多都是六线的），还不如毛坯房。

还比如有些房子虽然装修高档，但是不符合年轻人明快的风格。

为了让她搞清楚自己想要什么，接下来，我要她列一个表，依次如下（这种方法可以用到其他很多方面，大家可以借鉴，比如找对象。）：

1. 地理位置（离市中心距离，地铁口距离，公交车站距离）

2. 商圈（也就是旁边的商铺分布情况，小吃店、超市、菜市场、电影院、健身房，这些都很重要。你比如我经常看电影，总不可能每次走大老远跑去看一部电影吧？）

3. 小区环境（小区内的绿化设施、物业水平、物业费价格等等）

4. 学区学位

5. 价格

6. 楼层、朝向

接着，她按照自己的需求，自然就划掉了“学区学位”这一项，然后依次下来为：地理位置、商圈、楼层朝向、价格、小区环境。

按照这个顺序，她很快就锁定了自己需要的楼盘：她需要的是离地铁口近、去市中心不超过40分钟、商圈有一定雏形、朝南（不在乎朝西）、价格大约在120万上下、两室一厅或者三室一厅、小区环境尚可的房子。

利用一切可得到的数据进行分析

在买房的时候，一定要利用好现有的所有工具给你的数据，这些都是十分重要的信息。比如说：地图。

你买楼盘的时候，是否像这样算过你的楼盘到地铁口（公交车站）的步行距离？需要走多久，你才能从这个小区到达地铁口？比如下面这个，是6分钟。

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这将直接决定着你未来上班的时间成本和金钱成本。如果你决定放弃地铁和公交，买车或者打车去上班，你的开销将直接上升几个档次。这也意味着未来你的经济压力除开供房以外，还要供车。而一年至少2万的费用占到你的年收入百分比的多少，你是否又算过？

假设你步行至地铁口需要超过15分钟的时间，如果这个时候改为骑行，所用的时间又是多少？平均每天将会增加多少的开支？你所在的地方是否有共享单车？（长沙市出了二环以外基本上就很少地方有共享单车了，虽然地图上算的是骑行时间。）

通过研究数据，更能分析出许多有价值的信息，比如我朋友问了我一个看房（二手房）时的心理问题：“万老师，你说，我叫这些中介每天带着我围绕着长沙看房，跑了几天了，跑了这么久但是我还没买，这样会不会不好意思？”

如果我们把这个结论放在新媒体或者互联网行业，的确会觉得不好意思。因为对于互联网行业来说，抽出来一个小时跟客户聊天都是天大的恩惠。跟不要说像房屋中介这样，一连抽出好几天来陪客户了。

但是，如果你一看数据，你就不会这么想了。比如，你在这张图上，你会得出什么样的结论呢？

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这说明，这个小区的房子，平均大概两个月才成交一套，再来看下下面的数据：

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带看17次，才能成交这套房。也就是说，一个中介，他们通常需要在同一个小区带看几十到上百次，才能成交一套房。所以我跟我朋友说：“你来到长沙，只花了一个星期不到，看了10几20套就把房子买下来了，你这不是大大缩短了他们的成交周期、提高了成交的效率吗？他们感谢你还来不及呢！你只要诚心跟他们做生意，有什么不好意思的呢？”

不同的行业，都有不同的时间计量标准，经济活动实际上是一个心理活动，你只有摸清楚了别人的心理，你才可能合理地进行交易。如果你总是带着内疚、惭愧的心理去看房，最后觉得碍于情面，少看了房、甚至买错了房，吃亏的还是你自己。

这些心理活动，可不是灌鸡汤所能解决的，实际上的数据就会告诉你：根本不用不好意思，尽量多看，中介带你看房就是应该的。即使你最后没买成，这些时间损益他们也算在里面的，只要你是诚心买而不是逗别人玩的，不用担心太多。

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在这里顺便说一下，中国几乎所有的二手房交易网中的数据都是假的，我看过的绝大多数二手房APP，都是挂出一个超低价诱惑买家打电话，然后打过去他们会告诉你，这套房子已经卖了，现在还有其他价格的房子……

唯有链家的数据是真实的。在这里我想说明一下，我没有任何跟链家做广告的意思，你跟他们做不做买卖是你们的事，但是如果你要进行二手房买卖，他们的数据你可以参考。而且很有参考价值。我再举个例子，同样是一个小区的三室两厅，你会发现下图中。最后一个房源的价格最高：

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通过楼层对比、朝向我发现，这个房子之所以每平方米单价高，不是因为别的，而是因为这个房子是毛坯房（万科的毛坯房是带简装的）。因为好多人买房的人有洁癖，不喜欢别人的装修或者住过的房子。

但是我的这个朋友她是没有这些需求的，她甚至需要买的房子里带有家具。因为她买了以后会有几年的时间不住在长沙而是在北京，这样她也能把房子先租出去，从而减轻还贷的经济负担。她之所以现在买，是担心房价会继续上涨。

所以这时她最好的决策是：避开这套房子，买其他带家具的房源。

这个就是市场规律：当所有人都在抢夺一个东西的时候，这个东西的价格就高。但是，这个价格高的东西对于你来说，不一定就是最适合的。你在买房的时候，完全可以根据自身的情况，避开这些竞争，从而买到更价廉物美的房子。

买房，所有的优势都是相对优势

无论是投资还是买房，还是做所有的事情，你需要记住一点：所有的优势都是相对的，都是动态的，都不是绝对的，不要照搬教科书或者规律，而要多思考背后深层次的原因。

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这就好比，比特币5000的时候你觉得“贵”吗？如果相对于之前几十块钱一个的时候，确实很贵，但是如果你知道以后会涨到10万一个，我相信你肯定会买的，因为上哪儿去找一年翻20倍的资产？

买房也是如此。比如我们经常说的一句话：不要买当西晒的房子。百度百科上至今写着：

西晒，是建筑物由于地理位置选取不当所产生的一种危害的现象。主要会造成家具，木材加速老化，空调等家电耗电量加大等后果。

但是，如果你是住在长沙的河东，而你又喜欢河东的繁华和商业环境的话，你的房子只有朝西边，才能看到江景，如下图中粉红色标记的区域：

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我之前说过，房子是一个能影响你心情的物件，这其中有两个重要因素影响着你的心情：第一是光、第二是视野。这是朝西方向的视野，非常开阔：

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东边则显得局促很多，只能看到拥挤的街道，或者隔壁的楼房。这样一比较下来，当然是朝西的房子好。对于我来说，除开地理位置，一套房子的视野和光线永远是最重要的，

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至于夏天温度会比东边高几度，多花点空调钱，这些反而是次要的。事实也证明我的判断是正确的：目前这些小区稀缺的都是朝西的房子，东边的房子存量很多。

再比如，我朋友钟情于品牌房，她想买的是万科的房子。最开始她想买的是一手的万科房，一手房确实有很多优点，比如贷款额度更多（意味着首付交的更少）、房子是毛坯状态、税费更少。

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我们从地图上可能看得还不是很清晰，同样是万科地产的房子，虽然2号万科城和3号万科魅力之城一个离市中心8公里，一个距离12公里，但是由于一个在二环内，一个离二环很远。所以我们实地去看3号万科魅力之城的时候，只看到成片成片的杂草和空旷的地皮，连个小超市、小饭店都难以寻觅。这意味着，你在那个地方想和朋友出去吃个饭、看个电影、或者出来购物都有很大的困难。

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而2号万科城所在的地方，是已经发展好的商圈，周围所有的设施都有。而这个二手房卖的价格比新房并高出不了多少，在1.4万左右。关键是他离地铁口近，走路10分钟即到，坐途中红色线所标明的1号地铁去市中心只需要坐6站即到。而3号万科魅力之城走路到2号线需要至少21分钟。

试想想，当周末来临之时，你和你的朋友们聚会出来玩，你是选择走10分钟即到地铁口的小区，还是选择走21分钟才能到地铁口的小区？

另外，2号万科城前面的公交车川流不息，而3号万科魅力之城只有一辆公交车经过，如果你要去别的地方而不是市中心，行动将非常受到局限。除开你再买辆私家车，但这难道不应该算进买房的成本里面吗？

商家在宣传的时候无不会跟你画个饼：这个地方将来会发展起来，比目前成熟的小区要有发展潜力。但是你要考虑一个问题：我买一个比现有地段荒凉得多的地方，旁边还经常有高铁穿梭而过，我图的是什么？当然是低价格了

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。假如两者相差哪怕30%，我至少有个期望：这个偏远地区将来有可能跟市中心的价格涨成一样。

可是现在两者的价格居然都差不多，我为什么不多花一两千块，买个无论是地段、商圈成熟得多、并且可以看到现房的地方呢？

况且一个是期房一个是现房，期房将来建成是什么样子？是否跟开发商说的一样？这个还尚且未知。相比较之下，那当然是多花钱买二手房比较好了。

实际上，每套房子都是有他自己的缺点的，只有在对比的情况下，你才能看得到他的优势在哪里、劣势在哪里，一套房子的优缺点，都是在对比中才发现的，并不是绝对的。就像我朋友第一次去我家一样，当时我们走了6分钟才到地铁口，她觉得“太远了”，因为“她在北京租的房子就在地铁口上”。但是，当她发现自己只能买离地铁口要走11分钟的房子，顿时就觉得我买的房子好了。

所以，千万不要看到一套房子OK就当即下决心买下来，多比较几套，对比各自的优缺点最后再决定总归没错的。不要等自己买了之后，过几年去别人家看新房时，觉得自己当初买的房这里不好那里不好，这才是最痛苦的。

当然，买房子，还有非常非常多的细节，我一下子也说不完。但是买房只要把握住这几个大方向：你最想要什么？对于你要买的房子而言，什么才是最重要的？这个价格是否合理？这套房就不会买错。

最后，祝大家都买到自己称心如意的好房子。

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