物业管理合同模板物业管理服务合同( 二 ) _知识分享

一审法院观点
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，*****受开发商昊元公司委托对小区业主提供物业管理服务时，理应了解小区业主的特殊需求，*****、*****经营场所进出通道独立于小区住宅区之外，其对物业管理服务的需求必有别于住宅的物业管理服务。但*****不但未与*****、*****签订具体明确的物业服务合同，而且其提供的证据即在其接手小区物业管理服务后，*****、*****与昊元公司补签的《商品房买卖合同》中，亦无*****、*****应缴纳前期物业管理服务费的约定。另外，根据*****提供的其与昊元公司签订的《金桂雅苑物业服务合同》第三章服务费用中第三项收费时间和缴费规定中第6条“此前甲方承诺该小区业主物业管理费相关减免事宜的，由该业主提交甲方书面承诺书，并由甲方（昊元公司）向乙方（*****）缴纳减免的物业管理费”的规定，*****、*****已向*****提交了昊元公司承诺的免缴物业服务费的《买卖补充协议》，即享有不再承担缴纳物业费的权利。故在*****无证据证明对*****、*****经营场所实施了事实上的物业管理服务行为时，要求*****、*****承担缴纳物业费义务的诉讼请求无事实和法律依据，依法不予支持。对*****、*****关于不应缴纳物业费的答辩意见予以采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：驳回*****的诉讼请求。案件受理费756元，由*****负担。二审中，*****、*****向本院提交了“金桂雅苑小区”的2张照片，拟证明“金桂雅苑小区”的住宅部分与其所购商品房的出入通道不同，分属不同的区域，不在*****的物业服务范围内。对于该2张照片的真实性，*****没有异议，但对其证明目的有异议。*****认为，*****、*****所购商品房与“金桂雅苑小区”的1–3栋楼是一个整体，无法分割，其出入通道如何设立不足以作为其物业能与“金桂雅苑小区”进行区分的依据。
案件事实
本院对*****、*****提交的“金桂雅苑小区”的2张照片的真实性予以认定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本案的争议焦点为：*****、*****是否应当向*****缴纳物业费。
法院观点
本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。”由该条法律规定可知，物业服务企业在其物业服务的区域内提供物业服务向业主收取物业费，应当以对其和业主具有约束力的物业服务合同为依据，没有依据，无权向业主收取物业费。本案中，乙方*****、*****于2016年9月10日与甲方昊元公司签订的《买卖补充协议》第三条约定：“乙方不受甲方物业管理公司管理（乙方不向物业管理公司交物业管理费），并不享受物业服务。”由该条合同约定可知，*****、*****与昊元公司约定其所购商品房不享受物业服务，免缴物业费。*****、*****于2018年7月13日与昊元公司补签的用于办理产权证的《商品房买卖合同》第二十一条第五款约定：“买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。该商品房前期物业服务合同、临时管理规约见附件九。”由该条合同约定可知，该条款虽然约定昊元公司与其选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同对*****、*****具有约束力，但并未变更、更未否定昊元公司与*****、*****签订的《买卖补充协议》关于*****、*****不享受物业服务、免缴物业费的约定。甲方昊元公司于2017年4月1日与其选聘的乙方*****签订的《金桂雅苑物业服务合同》第七条第三款第6项规定：“根据金桂雅苑特殊情况，物业管理缴费时间从2017.3.1起计物业管理费收费起算时间。此前甲方承诺该小区业主物业管理费相关减免事宜的，由该业主提交甲方书面承诺书，并由甲方向乙方缴纳减免的物业管理费。”由该条合同约定可知，昊元公司与*****约定，昊元公司承诺的为“金桂雅苑小区”业主减免的物业费由其向*****缴纳，业主享有减免物业费的权利。所以，依据上述合同约定，*****、*****享有免缴物业费权利。而且，*****也没有提供证据证明其为*****、*****所购商品房提供了物业服务。*****向*****、*****收取物业费没有依据。一审判决驳回*****要求*****、*****缴纳物业费的诉讼请求，依据充分，并无不当。*****要求*****、*****缴纳物业费、支付违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。*****可根据《金桂雅苑物业服务合同》的规定另行主张权利。综上所述，*****的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

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